Wie oft darf die Indexmiete erhöht werden?

Einmal in zwölf Monaten. § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB verlangt, dass die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleibt. Gezählt wird ab dem Tag, an dem die aktuelle Miete wirksam wurde, nicht ab dem Datum des letzten Schreibens.

Wirkt eine Indexerhöhung rückwirkend?

Nein. Nach § 557b Abs. 3 Satz 3 BGB ist die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang zu entrichten. Für die Zeit davor besteht kein Anspruch, auch wenn der Index längst gestiegen war.

Wie viel Vorlauf braucht das Schreiben?

Zwei volle Kalendermonate. Geht die Erklärung am 31. Januar zu, gilt die neue Miete ab dem 1. März. Geht sie am 1. Februar zu, gilt sie ab dem 1. April.

Was passiert, wenn ich ein Jahr überspringe?

Die Höhe bleibt erhalten, weil sich der Indexanstieg bis zur nächsten Erklärung ansammelt. Die übersprungenen Monate sind verloren: Sie können die Differenz für diese Zeit nicht nachfordern.

Darf ich neben der Indexmiete nach § 558 BGB erhöhen?

Nein. § 557b Abs. 2 Satz 3 BGB schließt eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete während der Geltung einer Indexmiete aus. Zulässig bleiben Anpassungen der Betriebskosten nach § 560 BGB und, in engen Grenzen, Modernisierungen nach § 559 BGB.

Wie oft dürfen Sie die Indexmiete erhöhen?

Einmal in zwölf Monaten, mit zwei Monaten Vorlauf und ohne Rückwirkung. Die drei Zahlen stehen in einem einzigen Paragraphen, und die meisten Fehler entstehen daraus, dass sie gegeneinander gerechnet werden müssen.

Die drei Fristen

Fristen der Indexmiete
Frist	Länge	Grundlage
Abstand zur letzten Änderung	12 Monate	§ 557b Abs. 2 Satz 1
Vorlauf bis zur Wirkung	2 Monate	§ 557b Abs. 3 Satz 3
Rückwirkung	keine	§ 557b Abs. 3 Satz 3

Ein Beispiel mit Terminen

Die Miete wurde zum 1. März 2025 angepasst. Daraus folgt für die nächste Anpassung:

Frühester Wirkungstermin: 1. März 2026
Spätester Zugang der Erklärung dafür: 31. Januar 2026
Der Stichtag, also der erste Tag, an dem das Schreiben sinnvoll hinausgeht: 1. Januar 2026

Wer stattdessen erst im Juni 2026 schreibt, bekommt die neue Miete ab dem 1. August 2026. Fünf Monate fehlen dann dauerhaft.

Wovon die Frist läuft

Gezählt wird ab dem Tag, an dem die aktuelle Miete wirksam wurde. Das ist nicht das Datum des letzten Schreibens und auch nicht der Tag, an dem der Mieter zugestimmt hat: Bei der Indexmiete gibt es keine Zustimmung.

Erhöhungen wegen Betriebskosten nach § 560 BGB und wegen Modernisierung nach § 559 BGB zählen für diese Frist nicht mit. Nach einer Betriebskostenanpassung im Juli läuft die Jahresfrist der Indexmiete unverändert weiter.

Häufige Fragen

Wie oft darf die Indexmiete erhöht werden?: Einmal in zwölf Monaten. § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB verlangt, dass die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleibt. Gezählt wird ab dem Tag, an dem die aktuelle Miete wirksam wurde, nicht ab dem Datum des letzten Schreibens.
Wirkt eine Indexerhöhung rückwirkend?: Nein. Nach § 557b Abs. 3 Satz 3 BGB ist die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang zu entrichten. Für die Zeit davor besteht kein Anspruch, auch wenn der Index längst gestiegen war.
Wie viel Vorlauf braucht das Schreiben?: Zwei volle Kalendermonate. Geht die Erklärung am 31. Januar zu, gilt die neue Miete ab dem 1. März. Geht sie am 1. Februar zu, gilt sie ab dem 1. April.
Was passiert, wenn ich ein Jahr überspringe?: Die Höhe bleibt erhalten, weil sich der Indexanstieg bis zur nächsten Erklärung ansammelt. Die übersprungenen Monate sind verloren: Sie können die Differenz für diese Zeit nicht nachfordern.
Darf ich neben der Indexmiete nach § 558 BGB erhöhen?: Nein. § 557b Abs. 2 Satz 3 BGB schließt eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete während der Geltung einer Indexmiete aus. Zulässig bleiben Anpassungen der Betriebskosten nach § 560 BGB und, in engen Grenzen, Modernisierungen nach § 559 BGB.

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